Östersundshem slösar miljontals kronor i administration

Östersundshem slösar miljontals kronor i administration samtidigt som bolagets underhållsskulder växer.

Underhållsskulden 800 miljoner

ÖSTERSUND (JT) Fastighetsanknuten administration. Lägg de orden på minnet. Under 2018 försvann nämligen över 40 miljoner kronor från Östersundshem in i detta. Räknat per kvadratmeter är det dubbelt så mycket som genomsnittet i landets allmännyttiga bostadsbolag.
Underhållet i Östersundshems äldre bestånd är kraftigt eftersatt. Enligt uppgifter JT fått rör det sig om så mycket som 800 miljoner. Jämfört med genomsnittet i landet är de årliga planerade underhållskostnaderna klart lägre sett per kvadratmeter som hyrs ut. Fastighetsskötsel och städning samt reparationer är också väldigt låga jämfört med liknande bolag, exempelvis Sundsvalls allmännyttiga bostadsbolag Mitthem. Det kan emellertid ses som både positivt och negativt. Bra för att man har låga kostnader eller dåligt om det beror på att de prioriterar ner det.
– Det här är ingenting som har uppstått bara under de senaste åren, säger Östersundshems tidigare tillförordnade vd, Peter Cedervall som numera är delaktig i att ta fram en långsiktig strategi för Östersundshems fastighetsunderhåll. Han bekräftar också att det troligtvis rör sig om underhållsskulder i den storleksordning som JT har fått uppgifter om, även om man jobbar efter en rapport från 1,5 år sedan då den låg på 700 miljoner.
– Det ligger långt bak i tiden och det jag upplever är att man nog inte har haft ett planerat underhåll för fastigheterna. Tidigare styrelser har väl inte riktigt haft den inriktningen utan haft ambitionen att hålla låga hyresnivåer och då är underhållet en del man måste spara på, säger Peter Cedervall.
De senaste åren har Östersundshem i första hand satsat på nybyggnationer. De senaste tio åren har man färdigställt flera stora nybyggen med exempelvis Fagerskrapan, bostadsområdet Remonthagen, Tallåsen och planerar nu ett nytt bostadsområde vid ÖSK-området, kallat Blomstergården. Det är projekt som man i första hand har finansierat genom att sälja ut en stor andel av sitt bestånd till Rikshem.
Nybyggnationerna har emellertid varit dyra och värdet på Östersundshems fastighetsbestånd har skrivits ned kraftigt på grund av dem. Medan liknande allmännyttiga bolag som Piteåbo, Mitthem och Övikshem hade mycket små eller inga nedskrivningar förra året, skrevs Östersundshems ned beståndet med nästan 150 miljoner kronor. Resultatmässigt har detta åtminstone kortsiktigt varit bekymmersamt och 2018 gjorde man ett minusresultat på 200 miljoner kronor nästan uteslutande på grund av kostnader relaterade till nybyggnationerna.

Nybyggen har kostat Östersundshem mycket pengar då värdet på beståndet skrivits ned kraftigt. Foto: Östersundshem/Pressens bild

– Det handlade om att värdet på fastigheterna var högre i böckerna än det bedömda värdet i verkligheten. I grunden ska man ha en balansräkning som är trovärdig och man kan stå för. Där ska det vara de värden vi har i verkligheten och har man inte det blir det nedskrivningar, säger Östersundshems nuvarande styrelseordförande, Mattias Lööv.
Har ni koll på detta nu så att det inte händer igen?
– Tar man inte hand om det bestånd man har och sköter underhållet så kan det bli framtida nedskrivningar också. Här pratar vi om ganska många år som man verkar ha använt pengarna till annat. Men bolaget har i grunden ett bra kassaflöde så jag tror inte att det ska bli ett problem.
Mattias Lööv tillträdde för knappt ett år sedan och han konstaterar att nybyggnationerna har varit för dyra. Jämfört med allmännyttan i exempelvis Gävle, Umeå och Sundsvall har Östersundshems kostnader för nyproduktion varit närmare 10 000 kronor högre per kvadratmeter och det är något som kan påverka framtida bostadsbyggen.
– Vi har haft för höga kostnader för dessa. Och vi kommer inte till att bygga mer nytt om det inte är lönsamt. Antingen måste det ge avkastning eller vara strategiskt viktigt på något annat sätt. Vi kan inte göra dåliga affärer som inte går med vinst, säger Mattias Lööv.
Utöver nedskrivningarna på 150 miljoner har Östersundshem gjort investeringar i byggnader och mark för närmare en halv miljard kronor på två år. Tack vare lägenhetsförsäljningarna till Rikshem har ändå bolaget haft en bra ekonomi med god soliditet och låga lån samt därmed också låga räntekostnader. Trots det är resultaten långt under de som jämförbara allmännyttiga bostadsbolag har, där man istället visar hälsosamma överskott räknat per kvadratmeter. Även utan den stora värdenedskrivningen på fastighetsbeståndet skulle Östersundshems resultat vara betydligt sämre.
– En stor underhållsskuld gör ju också att man tappar värdet i fastighetsbeståndet. Men tanken är att detta nu ska hanteras och åtgärdas genom den strategiplan vi håller på att ta fram, säger Peter Cedervall.
Hur ska ni göra det?
– I januari kommer vi att presentera ett antal olika scenarioförslag för ägarna som vi sedan ska arbeta utifrån. Det handlar ganska specifikt om hur man ska angripa problemen och att välja linje. Redan nu har det hänt en del där vi har försökt renodla bolaget, där vi sålt en del verksamhetsfrämmande fastigheter som inte hör till en långsiktig verksamhet för Östersundshem. Det mesta av detta borde vara klart till årsskiftet.
Samtidigt som bolagets stora ekonomiska kris pågår har Östersundshem figurerat i andra ekonomiska skandaler, i huvudsak kring bolagets tidigare vd Daniel Kindberg. Han misstänks ha fört ut flera miljoner till fotbollslaget ÖFK med hjälp av två andra personer. Dessutom pågår ytterligare en utredning mot Daniel Kindberg.
– I nuläget pågår det en polisutredning om korruption avseende markaffärerna och Attefallshusen där vi är väldigt intresserade av vilka slutsatser som polisen får fram. Vi tycker att det finns anledning att titta närmare på det men vi tar inte ställning förrän polisen är klara eftersom det inte är vår uppgift att utreda brott, säger Mattias Lööv.
Vad är det ni anser att man behöver titta närmare på?
– Vi har konstaterat att det finns skeenden som är märkliga men sedan är det inga pengar som har överförts utan man har betalat fakturor som polisen utreder kring. Men vi kan ju inte hitta på något, vi måste vara sakliga och veta till 100 procent. Så vi samarbetar med polisen kring det och kan inte göra så mycket förrän de har tittat på det. Det får ta den tid det tar och den här typen av saker tar tid.
Mattias Lööv är styrelseordförande sedan årsskiftet. Han säger att man jobbar hårt på att styre upp bolaget nu. Foto: Östersundshem/Pressens bild

I det mål som har avgjorts kring Daniel Kindberg dömdes han till fängelse och näringsförbud av Ångermanlands tingsrätt. Det är en dom som han har överklagat och kallat för ”en rättsskandal”. Även övriga två dömda och åklagaren har överklagat domen.
Härvorna kring Kindberg har dock påverkat Östersundshem på flera plan då man behövt rekrytera en ny vd. Det har tagit ett och ett halvt år innan bolaget nu har fått Krokomsbostäders tidigare vd, Kenneth Karlsson, på plats efter att ha varvat mellan flera tillförordnade och en kortlivad rekryterad vd.
Vems fel är det att det här har kunnat bli så här stökigt runt Östersundshem?
– Styrelsen kan aldrig frånsäga sig sitt ansvar. Det finns ingen annan som gör vårt jobb och blir det dåliga resultat är det styrelsens fel. Blir det bra resultat ska medarbetarna ha beröm. Men styrelsen är ytterst ansvarig och går det inte bra så bör man sparka oss, säger Mattias Lööv.
Mattias Lööv säger att det emellertid finns framtidstro i bolaget igen. Sedan han blev styrelseordförande för ett år sedan har mycket hänt och hans bedömning är att bolaget har fått kursen åt rätt håll igen.
– Jag tycker att alla inblandade har gjort bra ifrån sig och hjälpts åt för att göra sitt. Vi har höjt blicken och jag tycker vi har nått jättelångt under året, säger han.
Kan du ge något exempel?
– Bland annat har vi formaliserat och strukturerat arbetet både på lednings och styrelsenivå. Vi har även tillsatt en ny vd. I början av 2020 kommer vi vända oss till ägarna (kommunen genom bolaget Rådhuset AB, reds anm) med det pågående strategiarbetet och komma fram till vilket scenario vi ska utgå från i vårt fortsatta arbete.
Vad tror du om framtiden för Östersundshem?
– Jag ser framför mig att vi kommer förbi strategiarbetet och börjar jobba löpande med de frågor som sjösätts där. Sedan att vi har en löpande förvaltning och att alla frågor blir bättre. I grunden handlar det alltid om att göra bra affärer
Även bolagets nya vd, Kenneth Karlsson, anser att förutsättningarna är bra för att styra upp de problem som har varit.
– Under de månader som gått har jag haft möjlighet att sätta mig in mer i verksamheten, och jag kan redan nu konstatera att Östersundshem, trots det som varit, har mycket goda förutsättningar att utvecklas till ett än mer fastighets- och kundfokuserat bolag, säger han i ett pressmeddelande.
Mattias Lööv säger att mediefokuset har blåst upp saker till större än vad de kanske egentligen har varit.
– För oss handlar det bara om att göra det vi ska göra. Vi ska göra ett jobb som gynnar hyresgästerna men media gör ibland saker större än de är.
Ni har ju haft utgifter långt över vad andra bolag haft för företagsanknuten administration. Har du fått någon förklaring till varför?
– Jag tycker att man ska akta sig för att titta på enskilda nyckeltal i sig. Det är oftast en del av en helhet och i vissa frågor är vi bättre än andra bolag medan vi är sämre på andra, säger Mattias Lööv.
Peter Cedervall är även han positiv till framtiden, även om han medger att de stora underhållsskulderna är ett problem man måste komma tillrätta med.
– Det är klart att det är ett problem om man pratar de summor som det gäller. Men jag är övertygad om att vi kommer att lösa det här. Personalen har ett stort deltagande och driv för att gå framåt och lösa det här. Tanken är att det ska hanteras och åtgärdas men det förutsätter också att ägarna är med på banan och ger de medel som behövs, säger Peter Cedervall och lägger till att oavsett vilken väg man väljer är målet att det ska komma hyresgäster och fastigheterna till gagn.
– Företaget har inte alltid agerat långsiktigt men målet är att återställa den här bristen!
CAJ KÄLLMALM
Läs allt från senaste numret online här (OBS! Kräver inloggning)

Dela på facebook
Dela på twitter
Dela på email
Dela på print